Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato online una guida interpretativa in forma di FAQ, utile per comprendere le novità introdotte dal Decreto Salva Casa e dalla relativa legge di conversione. Queste linee guida forniscono un supporto concreto a tecnici e amministrazioni locali per l’applicazione delle nuove disposizioni in materia edilizia, con un focus particolare sulle sanatorie e sulle procedure semplificate.
Temi principali affrontati nelle FAQ:
- Verifica dello stato legittimo degli immobili
- Procedimenti edilizi unificati
- Sanatoria per immobili soggetti a vincoli
- Regolarizzazione delle varianti edilizie pre-1977
- Estensione delle tolleranze costruttive
- Sanzioni applicabili per le sanatorie
- Cambio di destinazione d’uso
- Impatto degli oneri urbanistici
- Recupero abitativo dei sottotetti
1. Stato legittimo e titoli edilizi pregressi
Una delle semplificazioni più significative riguarda la documentazione necessaria per avviare pratiche edilizie: non è più richiesta la ricostruzione dell’intera storia urbanistica dell’immobile. È sufficiente attestare la regolarità dell’ultimo titolo abilitativo, a condizione che il Comune abbia già verificato quelli precedenti.
2. Procedimenti edilizi a finalità multipla
Il decreto permette di presentare una sola istanza per più interventi contestuali, come ad esempio un cambio d’uso accompagnato da opere edilizie. Questa possibilità, inizialmente limitata, è ora estesa a tutti i tipi di trasformazione edilizia.
3. Sanatoria per immobili vincolati
Anche gli edifici soggetti a vincoli possono ora accedere alla sanatoria per difformità minori, come piccoli aumenti di volume o superficie. La procedura è subordinata alla verifica della compatibilità paesaggistica da parte degli enti competenti, con tempistiche definite e possibilità di silenzio-assenso.
4. Varianti edilizie anteriori al 1977
Le difformità realizzate prima del 30 gennaio 1977, per le quali non era prevista alcuna procedura specifica, possono ora essere regolarizzate tramite SCIA in sanatoria. È prevista una sanzione economica (da 1.032 a 10.328 euro), senza obbligo di verifica della conformità alle norme dell’epoca.
5. Ampliamento delle tolleranze costruttive
Le tolleranze esecutive, precedentemente limitate, sono ora più flessibili: gli scostamenti fino al 6% (a seconda delle superfici) non sono considerati abusi, specialmente se attribuibili a tecniche costruttive dell’epoca. Questa regola si applica anche agli immobili vincolati, senza necessità di autorizzazione paesaggistica.
6. Sanzioni per le pratiche di sanatoria
L’importo da versare per la SCIA in sanatoria varia da 516 a 10.328 euro, in funzione del tipo di intervento. Tuttavia, se non si verifica un incremento del valore dell’immobile, il Comune può applicare direttamente l’importo minimo.
7. Cambio di destinazione d’uso
È ora sempre consentito il passaggio tra categorie funzionali omogenee (residenziale, commerciale, ricettiva, direzionale), salvo condizioni specifiche stabilite dai Comuni. Le amministrazioni locali sono chiamate a definire chiaramente eventuali restrizioni, in un’ottica di trasparenza normativa.
8. Oneri urbanistici e cambio d’uso
Il decreto esonera i cittadini dall’obbligo di reperire aree per servizi pubblici o parcheggi in caso di cambio di destinazione d’uso. Sono dovuti solo eventuali oneri di urbanizzazione secondaria, se previsti dalla disciplina comunale.
9. Recupero dei sottotetti a fini abitativi
Il recupero abitativo dei sottotetti è ammesso anche se non vengono rispettate le distanze minime tra edifici, purché non si alterino forma, altezza o superficie dell’edificio. Le deroghe si applicano anche se la normativa regionale prevede solo una regolazione parziale, purché l’intervento non comporti una sopraelevazione della gronda.
