Quando si verificano infiltrazioni nell’abitazione di un condòmino causate da guasti all’impianto termico centralizzato, la questione delle responsabilità e delle azioni da intraprendere diventa piuttosto complessa. Il malfunzionamento di un impianto condiviso non solo può provocare danni significativi alle proprietà private, ma comporta anche precisi obblighi a carico del condominio e di eventuali imprese incaricate della manutenzione. Analizziamo nel dettaglio i vari aspetti della problematica.
La responsabilità del condominio Una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza n. 6049 del 13 giugno 2024) ha riconosciuto la responsabilità condivisa tra il condominio e l’impresa di manutenzione per i danni da infiltrazioni subiti da un condòmino, causati dalla rottura di valvole dell’impianto termico. Il condominio, in quanto custode dell’impianto, è stato ritenuto responsabile, mentre la ditta è stata considerata corresponsabile per non aver segnalato il degrado delle componenti o per non aver agito tempestivamente. Entrambi i soggetti sono stati condannati a risarcire i danni, con il coinvolgimento delle rispettive assicurazioni per la copertura dei costi.
In Italia, situazioni simili sono disciplinate dall’articolo 2051 del Codice Civile, che prevede una responsabilità oggettiva per i danni derivanti da beni in custodia. Pertanto, il condominio, rappresentato dall’amministratore, è tenuto a rispondere per i danni causati dal malfunzionamento degli impianti comuni, incluso quello termico. In caso di infiltrazioni provocate dalla rottura di tubazioni o altre componenti dell’impianto, spetta al condominio intervenire per riparare il guasto e risarcire il proprietario dell’appartamento danneggiato.
Obblighi di manutenzione del condominio Il condominio ha l’onere di eseguire sia la manutenzione ordinaria che straordinaria degli impianti condivisi, incluso l’impianto termico. Questo comporta non solo interventi tempestivi per risolvere guasti, ma anche attività preventive, come controlli periodici, ispezioni e la sostituzione delle parti usurate. La mancata manutenzione, come un ritardo nelle riparazioni o la negligenza nei controlli, rende il condominio pienamente responsabile dei danni causati.
L’amministratore è tenuto a pianificare gli interventi necessari e a rispondere prontamente alle segnalazioni di malfunzionamenti per evitare peggioramenti della situazione. In caso di ritardi ingiustificati o mancanza di interventi, il proprietario danneggiato potrebbe chiedere un risarcimento aggiuntivo per l’aggravamento dei danni.
La corresponsabilità dell’impresa di manutenzione Se il danno è dovuto a un lavoro mal eseguito o all’uso di materiali di scarsa qualità durante la manutenzione, l’impresa incaricata può essere ritenuta corresponsabile. Ciò si verifica, ad esempio, quando le riparazioni non rispettano le normative tecniche o non impiegano materiali idonei. In tali casi, il condominio può agire contro l’impresa per ottenere il risarcimento dei danni. Il condòmino danneggiato, nel frattempo, può richiedere un risarcimento diretto per i danni subiti e, se necessario, per ulteriori disagi.
Come agire in caso di danni da infiltrazioni Chi subisce danni da infiltrazioni dovrebbe seguire questi passaggi:
- Segnalazione tempestiva: Informare immediatamente l’amministratore, preferibilmente per iscritto e allegando foto che documentino i danni.
- Richiesta di risarcimento: Includere nella segnalazione una richiesta formale di risarcimento, specificando le spese sostenute.
- Valutazione dei danni: In caso di danni significativi, è consigliabile rivolgersi a un tecnico per una perizia, utile nelle trattative con l’assicurazione del condominio.
Il ruolo dell’assicurazione condominiale Molti condomini sono coperti da polizze assicurative che includono i danni accidentali derivanti da guasti agli impianti comuni. L’amministratore dovrebbe verificare se la polizza include le infiltrazioni causate dall’impianto termico e, in caso affermativo, attivare la procedura di risarcimento. Questo approccio può risultare più rapido e conveniente rispetto a un’azione legale, agevolando la gestione del risarcimento.
