Affinché le deliberazioni in assemblee condominiali siano vincolanti (obblighino cioè tutti i condomini al loro rispetto) è necessario il raggiungimento delle maggioranze stabilite. Il mancato raggiungimento di tali maggioranze (quorum) rende nulla la decisione adottata con la conseguenza che i condomini sono liberi di non dare attuazione alla delibera.
Quorum costitutivo in prima convocazione
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio (o 667 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio (vale a dire di tutti i condomimi).
Quorum costituivo in seconda convocazione
L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio (pari a 334 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio.
La seconda convocazione avviene quando la prima è andata deserta o non è stato raggiunto il quorum costitutivo. Generalmente è prevista per il giorno successivo alla prima convocazione, e comunque entro dieci giorni da questa.
Quorum deliberativo in seconda convocazione
In seconda convocazione la maggioranza necessaria affinché la delibera assembleare sia valida, come già anticipato, dipende dall’ordine del giorno. I casi più comuni interessano:
Le parti comuni
- Modifica delle destinazioni d’uso (4/5 dei condomini e almeno 4/5 dei millesimi);
- Diffida verso l’esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (metà +1 degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi);
- Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva; rinuncia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento; costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio; vendita o cessione di beni comuni (tutti i condomini e il 100% dei millesimi).
Gestione del condominio
- Approvazione del regolamento assembleare o interno [2]; riparazioni straordinarie di notevole entità ; preventivi di spesa per riparazioni di spesa di notevole entità ; attivazione del sito internet del condominio; nomina, riconferma, revoca e compenso dell’amministratore (1/2+1 degli intervenuti e almeno metà dei millesimi);
- Nomina dei consiglieri di condominio; Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni; preventivi di spesa per le spese ordinarie annuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi);
- Nomina da parte di ciascun condomino del proprio rappresentante quando i partecipanti a un super-condominio sono più di 60 (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi).
Innovazioni in genere
- Innovazioni per il miglioramento o l’uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni [3] (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi);
- Innovazioni che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (tutti i condomini e il 100% dei millesimi);
- Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (tutti i condomini e il 100% dei millesimi).
Innovazioni agevolate dalla legge [4]
- Trasformazione di impianti di riscaldamento e condizionamento per il contenimento energetico e impianti di cogenerazione; coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili; termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini dell’impianto contabilizzato (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).
Installazione di fonti rinnovabili
- Installazione di fonti rinnovabili (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi);
- Regolamentazione delle modalità con cui può essere realizzata l’installazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni eventuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi).
Impianti di comunicazione
- Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica; installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).
Interventi differenti
- Eliminazione barriere architettoniche; interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; impianti di videosorveglianza di utilità comune; installazione delle infrastrutture di ricarica per i veicoli elettrici in condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).
Servizi di portierato
- Mutamento d’uso dei locali; soppressione del servizio e sostituzione con citofono(1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi);
- Soppressione del servizio che comporti modifiche al regolamento assembleare o condominiale;nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio; costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi);
- Approvazione rendiconto annuale consuntivo e preventivo(1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi).
Sui millesimi
- In genere per quelli di proprietà (tutti i condomini e il 100% dei millesimi);
- Quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione di unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).
Controversie
- Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore; nomina dell’amministratore come rappresentante nel procedimento di media conciliazione; accettazione della proposta di media-conciliazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).
Tutte le altre delibere
- Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi).
Per intervenuti si intende il numero di condomini presenti all’assemblea di condominio, compresi i deleganti (che sono rappresentati da altri soggetti muniti di apposita delega).
Fonte: https://www.laleggepertutti.it
[1] Art. 1139 cod. civ. e seguenti.
[2] Art. 1138 cod. civ.
[3] Art. 1120 cod. civ.
[4] Legge 10/1991, art. 26, comma 1.
