Nessun diritto di condominio sull’impianto se manca della necessaria relazione di accessorietà con l’unità immobiliare
La canna fumaria pericolosa e non utilizzata da tutti i condomini può essere demolita. Non può riscontrarsi un diritto di condominio sull’impianto se questo manca della necessaria relazione di accessorietàcon l’unita immobiliare, ossia del collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all’uso o al servizio con la medesima.
Il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l’esistenza o per l’uso (ovvero siano destinato all’uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell’edificio.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sezione seconda civile, nella sentenza 24296/2015 (qui sotto allegata) in una controversia tra un proprietario e il Condominio.
A seguito di una deliberazione condominiale, si ordinava la demolizione della parte finale della canna fumaria e la chiusura della medesima a seguito della trasformazione dell’impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo.
L’istante, tuttavia, chiedeva l’annullamento della delibera poiché pregiudicava il suo diritto all’utilizzo di tale impianto, consolidatosi mediante il collegamento operato con il camino posto in un locale al piano terra di sua proprietà non servito dall’impianto di riscaldamento.
La Corte d’Appello, riformando la pronuncia di primo grado, aveva rigettato la domanda proposta dall’attuale ricorrente, stante l’accertato pericolo di crollo della struttura e considerando il mancato utilizzo dello stesso da parte degli altri condomini.
Per i giudici del gravame manca un diritto di comproprietà sulla canna fumaria oggetto di causa, poiché il sistema non è legato alle altre unità immobiliari da una relazione di accessorietà, ovvero dal collegamento strumentale, materiale e funzionale, consistente nella destinazione all’uso o al servizio.
La motivazione trova accoglimento anche dinnanzi ai giudici del Palazzaccio,
A nulla valgono le doglianze del condomino che rappresenta di essere proprietario anche di altro immobile al quinto piano del condominio a cui sarebbe stato successivamente accorpato come pertinenza il magazzino con caminetto collegato alla canna fumaria: ciò radicherebbe, secondo il proprietario, un pregresso diritto di utilizzo della canna, bene comune secondo la presunzione di contitolarità di cui all’art. 1117 c.c..
I giudici chiariscono che la relazione di accessorietà che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio, va considerata, su base reale, in relazione a ciascun piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, senza che a tal fine abbia rilievo il vincolo pertinenziale creato dal singolo condomino tra più unità immobiliari di sua esclusiva proprietà all’interno dello stesso edificio condominiale.
Il proprietario dell’unita immobiliare (nella specie, magazzino) che, per ragioni di conformazione del’edificio, non sia servita dall’impianto di riscaldamento centralizzato, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull’impianto medesimo, perché questo non è legato alla detta unita immobiliare da una relazione dia accessorietà.
Correttamente la Corte Territoriale ha escluso che l’utilizzazione della canna fumaria, per lo scarico dei fumi dal camino realizzato nel magazzino a piano terra, rientrasse in un’ipotesi di uso frazionato della cosa comune, non essendo l’impianto termino e la canna fumaria, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, a servizio di quel locale. Nessuna condominialità sussiste e pertanto il ricorso va rigettato.
Cass., II sezione civile, sent. 24296/2015
Fonte: Studio Cataldi
