Quando in un condominio si decide di dotarsi di sistemi per misurare in modo individuale il consumo di calore, la delibera assembleare – resa esecutiva ai sensi dell’art. 1137 del Codice Civile – deve essere rispettata da tutti, anche da chi ha votato contro. L’amministratore, incaricato di far valere le decisioni prese dall’assemblea (in ottemperanza all’art. 1130 c.c.), è tenuto a garantire l’effettiva attuazione delle misure condivise.
Il Ruolo dell’Amministratore e le Soluzioni Giudiziarie
Qualora un condomino opponga resistenza all’ingresso o limiti l’accesso ai tecnici incaricati di installare i dispositivi di contabilizzazione, l’amministratore non può semplicemente ignorare il problema. In questi casi, per non oltrepassare i propri poteri e senza agire in maniera arbitraria, egli deve rivolgersi all’Autorità Giudiziaria. Spesso è necessario avviare un’azione cautelare urgente – ai sensi dell’art. 700 del Codice di Procedura Civile – per tutelare il diritto del condominio a una gestione ordinata dell’impianto di riscaldamento. Tale procedura si fonda su due pilastri: da un lato, la chiarezza e vincolatività della delibera assembleare (fumus boni iuris); dall’altro, il rischio concreto di danni irreparabili, sia in termini di funzionalità del servizio sia in termini economici, che deriverebbero dal mancato aggiornamento del sistema di contabilizzazione (periculum in mora).
Un Caso Pratico
Immaginiamo il caso di una condomina che, dopo aver acquistato un appartamento, decide di ristrutturarlo sostituendo alcuni vecchi radiatori con moderni termoconvettori e rinnovando anche gli infissi. Nel contesto dei lavori di aggiornamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento – che interessava diverse unità abitative – il condominio aveva pianificato di installare dispositivi per la contabilizzazione del calore. Tuttavia, a causa dell’incompatibilità tra i nuovi termoconvettori e i dispositivi standard, l’installazione nell’appartamento in questione si è rivelata impraticabile. L’assemblea aveva quindi proposto il distacco dell’appartamento dal sistema centralizzato, ma la condomina ha rifiutato, invocando gli elevati costi di modifica.
Di conseguenza, per un periodo di tre anni il condominio ha dovuto imputare alla condomina le spese di riscaldamento in base alla sua quota millesimale, utilizzando un criterio di calcolo che attribuisce il consumo massimo possibile, pari alla piena potenza calorica dei radiatori presenti. La condomina ha contestato tale decisione davanti al giudice, ma la corte ha ritenuto corretto il metodo adottato, ribadendo che non si può opporre un rifiuto all’installazione dei dispositivi necessari al fine di garantire una ripartizione equa delle spese.
La Decisione del Tribunale sulla Ripartizione dei Costi
Il giudice ha chiarito che il condomino non può sottrarsi all’obbligo di installare le valvole termostatiche e gli strumenti idonei alla misurazione del calore. Il mancato adeguamento comporta non solo problemi gestionali per l’amministratore, ma anche una ripartizione delle spese che diventa meno trasparente e meno equa. In assenza di un sistema di contabilizzazione funzionale, risulta legittimo attribuire il consumo in base alla massima potenza calorica dei radiatori, poiché questi ultimi, privi dei dispositivi necessari a regolare il flusso di calore, rappresentano il parametro più attendibile per stimare l’effettivo utilizzo.
Conclusioni
Questo caso evidenzia come la mancata collaborazione di un singolo condomino possa influire sull’efficiente gestione dell’impianto di riscaldamento condominiale. La decisione del Tribunale sottolinea l’importanza di rispettare le delibere assembleari e adotta un criterio di calcolo che, seppur rigido, risponde alle esigenze di equità e funzionalità della gestione collettiva.
