Sintesi della sentenza:
Secondo la sentenza n. 411 del 21 gennaio 2021 del Tribunale di Milano, la parte danneggiata da vizi occulti di un impianto termico centralizzato ha il diritto di chiedere il risarcimento per i costi di riparazione, anche se è in vigore un contratto di manutenzione pluriennale. La prescrizione per tali azioni, ai sensi dell’articolo 1667, comma 3, del Codice Civile, non decorre dalla data di consegna dell’impianto, ma dalla data in cui i vizi vengono effettivamente scoperti.
Il caso:
In questa causa, un condominio ha citato in giudizio l’impresa responsabile dell’installazione dell’impianto di riscaldamento, lamentando la presenza di vizi e difetti nell’impianto e la carenza di documenti necessari per la gestione e la progettazione. Il condominio ha richiesto il risarcimento dei danni e il rimborso dei costi di riparazione, nonché la consegna di documenti mancanti, come il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI).
L’impresa, invece, ha sollevato il problema della prescrizione biennale che sarebbe iniziata con la consegna dell’impianto, contestando la fondatezza delle richieste e chiedendo il pagamento dei propri compensi. Il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica per accertare i difetti dell’impianto e la responsabilità dell’impresa.
La decisione:
Il Tribunale ha accolto la richiesta del condominio per il rimborso delle spese di riparazione, stabilendo che il termine di prescrizione per i vizi occulti decorre dalla loro scoperta e non dalla data di consegna dell’impianto. Il termine di due anni, come previsto dall’articolo 1667, comma 3, decorre infatti dalla data della perizia commissionata dal condominio, che ha accertato i vizi. Il giudice ha ritenuto che l’impresa non avesse adempiuto correttamente agli obblighi contrattuali, come la manutenzione e la gestione dell’impianto, e ha determinato un risarcimento di 24.000 euro per i costi necessari alla riparazione dei vizi.
Le risultanze della consulenza tecnica:
La perizia ha evidenziato gravi carenze nella manutenzione dell’impianto, tra cui l’assenza di un “defangatore”, la non conformità alle normative antincendio, e la mancanza di documentazione progettuale. Sono stati riscontrati anche difetti come l’assenza del contabilizzatore di energia termica e la carenza di coibentazione delle tubazioni. Questi vizi hanno determinato la necessità di interventi costosi per ripristinare la funzionalità dell’impianto.
La domanda riconvenzionale dell’impresa:
L’impresa ha presentato una domanda riconvenzionale per il pagamento della quota annuale di ammortamento dei lavori di gestione del calore, pari a 16.160,67 euro. Il Tribunale ha respinto l’eccezione di prescrizione sollevata dal condominio, applicando la prescrizione ordinaria decennale per la quota di ammortamento. Infine, è stata effettuata una compensazione parziale delle rispettive richieste economiche delle parti.
